干货|千万改善真空 拿什么填充信心?

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千万级预算,改善无处可选?

最近一个在朝阳工作的朋友,在后台咨询一千万预算,想改善到底怎么选比较好?

他的需求是换一个更大点的房子,换一个居住比较舒适的地段,最好通勤方便些。其次就是开发商品牌首选国企/央企,小区的居住环境高一些,生活状态有个提升。

经过东南西北的反复对比,板块区域的各种比较,发现能选的大四居品质改善很少。板块的成熟度及发展潜力、品牌的实力、项目的规划、户型的优劣势、物业标准高低关系到住房方方面面的改善问题,把他都快逼成了“业界人士”,依然十分的纠结犹豫。

面对目前的现状,想听一听我们团队的建议,哪些区域可以看看,哪些楼盘可以去探盘。

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全城看房,千万级改善真空?

为此,我们通过1-9月份北京楼市数据及区域新盘的测评对比,发现对千万级改善确实不够友好。

一方面,从大方向上,抛开教育不谈,因为学区房的属性已经脱离了房产本身的意义,很难用房产价值衡量。比如,海淀的高光红盘,在教育加持下的单价10万+,因为供地稀缺传导到新房市场,就造成了一席难得的哄抢。但是,摘掉学区属性后,会觉得价格与产品不成正比,千万级对普通改善来说,遥不可及。

另一方面,从局部热盘来说,朝阳的四大板块,各有各的优劣势。比如崔各庄板块,整体的产品规划及户型都比较能满足千万改善的需求,但是地段的潜力,且长期来看缺乏地铁规划,以及8万+的价格,实现大四居的功能升级,捉襟见肘。王四营、豆各庄板块,处于7万+的刚需内卷比较严重状态,且被安置房、回迁房环绕,周边的配套及生活状态,距离品质升级有一定的距离,综合算下来也不太值得。

如果把目光再远一点,就只能再远一点的南部亦庄,北部的顺义选择了。虽然5-6万的单价比较友好,但是作为首次置业的刚需或许还可以,作为区域的改善、面积的改善、以及生活品质的改善,面临的还有面对资产保值的底气,所以这两个板块匹配度,也稍显不足,也难怪千万级改善会不甘心。

所以,千万级改善的目光,在全城各大板块里,不上不下,不高不低,追求的是什么?

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三大标准,给足改善的安全感

回归到问题本身,其实千万级刚需最需要的是安全感、品质感、安心感。

这个安全感是,发展规划导向,跑得赢通胀,更多的是优质地段,带来的增长潜力,及保值信心。

这个品质感是,改善到位,无需再换房,千万的预算内,实现四室满足全周期的需求,不再换房。

这个安心感是,醇熟生活配套,理想不用等,实力的国企,交付物业品质有保障,理想的生活很安心。

在我们看来,表面的需求里,藏着深层的三个逻辑,也是当前千万级置业最最关注的三个点。

第一是,长期价值,给的是底气。

是如何在平稳发展的状态中,寻找全新的增长点,不论是大层面的规划,还是大型基建的升级,还是生活配套的升级,高新产业的集聚,长期的地段价值利好,带来的是面对经济起伏的底气。

 

第二是,中期改善,给的是品质。

是如何选择品质改善大盘,在高增长的区域里,选择以高品质圈层为主的改善四居,不论是家庭结构改变,还是满足家庭成员独特期待,都能轻松应对,改善流动性还更好。

第三是,短期稳健,给的是安心。

高周转时代转身而去,中心区域的高量级的生活配套,依然持续发挥中心效应。实力国企央企被给予厚望,资金实力与责任担当,交付的品质及物业服务更具保障,中期的可见价值,品质不会被打折。

综上:千万级的大四居改善,是由内而外的全面升级,当主城区里容不下梦想,副中心刷屏的新闻,让我们关注到了金融街武夷·融御。

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城市向东,长期价值看好

一场轰轰烈烈的造城运动,自2016年开始将北京的东大门—通州,摇身一变成为了北京城市副中心,化身非首都职能的重要承接地。

2020年城市绿心正式开放,2021年北京环球影城盛大开业,将副中心的城市职能、生态界面、文旅产业正式拉开序幕。此外,金融总部、国企总部、高新产业、医疗产业等陆续落户副中心,更是将北京城市副中心未来的产业格局重新刷新了。

同时,北京城市副中心以每年千亿的投资拉动,在教育、医疗、商业配套规划、路网轨道功能提升、生态绿色宜居等各方面的配套建设逐渐呈现。包括:从中心城区专门转移过来的医疗资源:北京友谊医院通州院区、北京安贞医院通州院区(在建中)等。

此外,为了打造“消费中心城市”全新建设的商业综合体,包括:爱琴海购物公园(小红书打卡爆款)、远洋乐堤港(即将开业)、通州合生汇(即将开业)等,据说很多国际大牌首次入驻副中心,品质生活肯定是妥妥的。

最值得期待的副中心交通枢纽,总投资高达421亿,工程进度也在加速兑现,预计2024年建成通车,届时将有5条高铁3条地铁交汇。地上还会兴建大型购物中心、地标建筑和5A级办公集群,可以形成堪比国贸的CBD。

作为创新发展区唯一全新大盘,金融街武夷·融御,位于副中心01组团的重要战略位置,由城市绿心、运河商务区、交通枢纽围合的价值三角,城市级配套聚集,城市界面更好、价值更加稳固。

金融街武夷·融御

距副中心交通枢纽直线距离约700米。

距运潮减河公园直线距离约400米,距潞城中心公园直线距离约800米。距城市绿心森林公园、大运河森林公园、三大人文建筑直线距离约3公里。距运河公园直线距离约1.3公里,距路县故城遗址公园直线距离约1.5公里。

未来,随着亚洲最大的交通枢纽兑现,东六环入地工程完成,地上高线公园实现左右缝合,三大人文建筑陆续开始运营,副中心的长期价值必然随着高量级配套兑现而逐渐彰显,更能应对经济的起伏。

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品质四居,改善优选大盘

随着城市化进程逐渐完成,之前为了顺应刚需住房需求的70/90政策,逐渐被时代所淘汰。同时,追求更大的面积改善的四居产品,以及顺应二孩及三孩家庭结构调整的居住功能升级,逐渐成了这两年品质改善的主要追求。

金融街武夷·融御,总建面约120万平的时代大盘,规划了:办公楼、商业、学校、住宅。其中融御二期,四居改善占比高达73%,大户型的高占比,决定了其纯粹的改善,品质更有保障,圈层更加稳固,未来大户型为主的四居,肯定比刚需盘里的四居流动性更好。

新中式建筑风格、高绿量园林规划、充足楼间距、双归家大堂、质感的精妆、及四居改善户型73%的高占比,也能匹配改善客户的品质追求。

主推产品为建筑面积约139-145㎡四居尺度,LDKS通体宽厅,客厅餐厅厨房书房从容接驳;南向三飘窗设计,采光通风更佳;双主卧套房设计,为老人及成年子女提供更多便捷;三卫浴设计,方便全家人日常起居。

此外,独立的多功能房,不论是改造为书房、还是衣帽间、或者手工室、或者收藏室,都能满足业主的多样化需求。四居黄金尺度,真正兼顾全龄家庭改善所需,合理控制面积带来的置业成本,专项优化人均舒适度,不论是二孩三孩还是老人同住都能在此满足。

质感精妆方面,优选家装品牌,包括:唯宝、汉斯格雅、博世、爱适宜等打造厨房及卫浴体系,居住品质得到全面升级,不仅确保了居住舒适度,还节省了现金流。

精选品牌包括:

唯宝:面盆、马桶、智能马桶(主卫)

汉斯格雅:沐浴花洒、面盆龙头、花岗岩水盆

博世:油烟机、燃气灶、嵌入式蒸烤一体机、嵌入式冰箱、嵌入式洗碗机(建面约80㎡以上户型配备)

爱适宜:厨余垃圾处理器等

智能化配置:

智能控制面板、地采暖系统、中央空调、智能新风系统、智能门锁、燃气报警器、漏水传感器等。

此外,灯光设计、背景墙岩板(三居以上户型)、壁纸设计,现代简约的风格,文艺温柔的调性,也是深得高端客户的偏爱。

总价约900-1000万,这样更具附加值的四居,性价比还是很高的。

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实力双国企,品质更具保障

在高周转逐渐失效,楼市即将迈入新阶段的同时,「保交楼」成为年度热词,「双国企」带来的安全感可想而知。金融街控股和中国武夷两大实力国企共同打造,资金实力及品牌实力加持,未来的交付以及物业服务都更具保障。

2022年1-9月,金融街武夷·融御二期,以32.03亿的网签金额,位居北京普宅网签金额排名第三,同时还是通州住宅项目网签金额排名第一(数据来源:天朗房研网)。亮眼的成绩单是众多改善客户的一致认可,也是冷静市场下优质资产正在被看见。

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