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千万级预算，改善无处可选？

最近一个在朝阳工作的朋友，在后台咨询一千万预算，想改善到底怎么选比较好？

他的需求是换一个更大点的房子，换一个居住比较舒适的地段，最好通勤方便些。其次就是开发商品牌首选国企/央企，小区的居住环境高一些，生活状态有个提升。

经过东南西北的反复对比，板块区域的各种比较，发现能选的大四居品质改善很少。板块的成熟度及发展潜力、品牌的实力、项目的规划、户型的优劣势、物业标准高低关系到住房方方面面的改善问题，把他都快逼成了“业界人士”，依然十分的纠结犹豫。

面对目前的现状，想听一听我们团队的建议，哪些区域可以看看，哪些楼盘可以去探盘。

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全城看房，千万级改善真空？

为此，我们通过1-9月份北京楼市数据及区域新盘的测评对比，发现对千万级改善确实不够友好。

一方面，从大方向上，抛开教育不谈，因为学区房的属性已经脱离了房产本身的意义，很难用房产价值衡量。比如，海淀的高光红盘，在教育加持下的单价10万+，因为供地稀缺传导到新房市场，就造成了一席难得的哄抢。但是，摘掉学区属性后，会觉得价格与产品不成正比，千万级对普通改善来说，遥不可及。

另一方面，从局部热盘来说，朝阳的四大板块，各有各的优劣势。比如崔各庄板块，整体的产品规划及户型都比较能满足千万改善的需求，但是地段的潜力，且长期来看缺乏地铁规划，以及8万+的价格，实现大四居的功能升级，捉襟见肘。王四营、豆各庄板块，处于7万+的刚需内卷比较严重状态，且被安置房、回迁房环绕，周边的配套及生活状态，距离品质升级有一定的距离，综合算下来也不太值得。

如果把目光再远一点，就只能再远一点的南部亦庄，北部的顺义选择了。虽然5-6万的单价比较友好，但是作为首次置业的刚需或许还可以，作为区域的改善、面积的改善、以及生活品质的改善，面临的还有面对资产保值的底气，所以这两个板块匹配度，也稍显不足，也难怪千万级改善会不甘心。

所以，千万级改善的目光，在全城各大板块里，不上不下，不高不低，追求的是什么？

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三大标准，给足改善的安全感

回归到问题本身，其实千万级刚需最需要的是安全感、品质感、安心感。

这个安全感是，发展规划导向，跑得赢通胀，更多的是优质地段，带来的增长潜力，及保值信心。

这个品质感是，改善到位，无需再换房，千万的预算内，实现四室满足全周期的需求，不再换房。

这个安心感是，醇熟生活配套，理想不用等，实力的国企，交付物业品质有保障，理想的生活很安心。

在我们看来，表面的需求里，藏着深层的三个逻辑，也是当前千万级置业最最关注的三个点。

第一是，长期价值，给的是底气。

是如何在平稳发展的状态中，寻找全新的增长点，不论是大层面的规划，还是大型基建的升级，还是生活配套的升级，高新产业的集聚，长期的地段价值利好，带来的是面对经济起伏的底气。

第二是，中期改善，给的是品质。

是如何选择品质改善大盘，在高增长的区域里，选择以高品质圈层为主的改善四居，不论是家庭结构改变，还是满足家庭成员独特期待，都能轻松应对，改善流动性还更好。

第三是，短期稳健，给的是安心。

高周转时代转身而去，中心区域的高量级的生活配套，依然持续发挥中心效应。实力国企央企被给予厚望，资金实力与责任担当，交付的品质及物业服务更具保障，中期的可见价值，品质不会被打折。

综上：千万级的大四居改善，是由内而外的全面升级，当主城区里容不下梦想，副中心刷屏的新闻，让我们关注到了金融街武夷·融御。

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城市向东，长期价值看好

一场轰轰烈烈的造城运动，自2016年开始将北京的东大门—通州，摇身一变成为了北京城市副中心，化身非首都职能的重要承接地。

2020年城市绿心正式开放，2021年北京环球影城盛大开业，将副中心的城市职能、生态界面、文旅产业正式拉开序幕。此外，金融总部、国企总部、高新产业、医疗产业等陆续落户副中心，更是将北京城市副中心未来的产业格局重新刷新了。

同时，北京城市副中心以每年千亿的投资拉动，在教育、医疗、商业配套规划、路网轨道功能提升、生态绿色宜居等各方面的配套建设逐渐呈现。包括：从中心城区专门转移过来的医疗资源：北京友谊医院通州院区、北京安贞医院通州院区（在建中）等。

此外，为了打造“消费中心城市”全新建设的商业综合体，包括：爱琴海购物公园（小红书打卡爆款）、远洋乐堤港（即将开业）、通州合生汇（即将开业）等，据说很多国际大牌首次入驻副中心，品质生活肯定是妥妥的。

最值得期待的副中心交通枢纽，总投资高达421亿，工程进度也在加速兑现，预计2024年建成通车，届时将有5条高铁3条地铁交汇。地上还会兴建大型购物中心、地标建筑和5A级办公集群，可以形成堪比国贸的CBD。

作为创新发展区唯一全新大盘，金融街武夷·融御，位于副中心01组团的重要战略位置，由城市绿心、运河商务区、交通枢纽围合的价值三角，城市级配套聚集，城市界面更好、价值更加稳固。

金融街武夷·融御

距副中心交通枢纽直线距离约700米。

距运潮减河公园直线距离约400米，距潞城中心公园直线距离约800米。距城市绿心森林公园、大运河森林公园、三大人文建筑直线距离约3公里。距运河公园直线距离约1.3公里，距路县故城遗址公园直线距离约1.5公里。

未来，随着亚洲最大的交通枢纽兑现，东六环入地工程完成，地上高线公园实现左右缝合，三大人文建筑陆续开始运营，副中心的长期价值必然随着高量级配套兑现而逐渐彰显，更能应对经济的起伏。

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品质四居，改善优选大盘

随着城市化进程逐渐完成，之前为了顺应刚需住房需求的70/90政策，逐渐被时代所淘汰。同时，追求更大的面积改善的四居产品，以及顺应二孩及三孩家庭结构调整的居住功能升级，逐渐成了这两年品质改善的主要追求。

金融街武夷·融御，总建面约120万平的时代大盘，规划了：办公楼、商业、学校、住宅。其中融御二期，四居改善占比高达73%，大户型的高占比，决定了其纯粹的改善，品质更有保障，圈层更加稳固，未来大户型为主的四居，肯定比刚需盘里的四居流动性更好。

新中式建筑风格、高绿量园林规划、充足楼间距、双归家大堂、质感的精妆、及四居改善户型73%的高占比，也能匹配改善客户的品质追求。

主推产品为建筑面积约139-145㎡四居尺度，LDKS通体宽厅，客厅餐厅厨房书房从容接驳；南向三飘窗设计，采光通风更佳；双主卧套房设计，为老人及成年子女提供更多便捷；三卫浴设计，方便全家人日常起居。

此外，独立的多功能房，不论是改造为书房、还是衣帽间、或者手工室、或者收藏室，都能满足业主的多样化需求。四居黄金尺度，真正兼顾全龄家庭改善所需，合理控制面积带来的置业成本，专项优化人均舒适度，不论是二孩三孩还是老人同住都能在此满足。

质感精妆方面，优选家装品牌，包括：唯宝、汉斯格雅、博世、爱适宜等打造厨房及卫浴体系，居住品质得到全面升级，不仅确保了居住舒适度，还节省了现金流。

精选品牌包括：

唯宝：面盆、马桶、智能马桶（主卫）

汉斯格雅：沐浴花洒、面盆龙头、花岗岩水盆

博世：油烟机、燃气灶、嵌入式蒸烤一体机、嵌入式冰箱、嵌入式洗碗机（建面约80㎡以上户型配备）

爱适宜：厨余垃圾处理器等

智能化配置：

智能控制面板、地采暖系统、中央空调、智能新风系统、智能门锁、燃气报警器、漏水传感器等。

此外，灯光设计、背景墙岩板（三居以上户型）、壁纸设计，现代简约的风格，文艺温柔的调性，也是深得高端客户的偏爱。

总价约900-1000万，这样更具附加值的四居，性价比还是很高的。

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实力双国企，品质更具保障

在高周转逐渐失效，楼市即将迈入新阶段的同时，「保交楼」成为年度热词，「双国企」带来的安全感可想而知。金融街控股和中国武夷两大实力国企共同打造，资金实力及品牌实力加持，未来的交付以及物业服务都更具保障。

2022年1-9月，金融街武夷·融御二期，以32.03亿的网签金额，位居北京普宅网签金额排名第三，同时还是通州住宅项目网签金额排名第一（数据来源：天朗房研网）。亮眼的成绩单是众多改善客户的一致认可，也是冷静市场下优质资产正在被看见。